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“金九银十”，寂静的旺季_我的网站

梅花三弄

A | 作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。走进江西宁都县小布镇，苏区中央局遗址文化公园里游人如织，红色旧址群内的沉浸式剧场不时传出游客的惊叹，残疾人熊天星边做义务导游边推销小布蜂蜜、小布岩茶等土特产……2022年，中央专项彩票公益金支持欠发达革命老区乡村振兴示范区项目落地于此，“苏区小镇乡村振兴示范区”项目为这块红色热土注入强劲动能。修缮保护留根脉，红色旧址展新颜红色是小布最鲜明的底色，承载了这片土地厚重的革命记忆和红色基因。依托中央专项彩票公益金的有力支撑，小布镇坚持红色产业优先发展，投入1190万元建设苏区中央局遗址文化公园，以红色旧址为基点，精心修缮，形成赤坎红色旧址群。市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。同时，小布镇投入彩票公益金1310万元修缮木坑村韶坊红三军团旧址群，完善横照村红军总后方医院配套设施，进一步拓展了小布红色旅游线路。回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。此外，小布镇还安排彩票公益金420万元，将水西桥至横照红军总后方医院的村道拓宽改造为生态旅游公路，实施水西隘口除险拓宽加固工程，打通了苏区中央局遗址文化公园的外延连接线。

B | 广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。一砖一瓦的修葺、一条条道路的贯通，不仅留住了革命旧址的历史风貌，更守住了苏区精神的根脉，让红色文化在新时代焕发出新的光彩。然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。旧址活化惠民生，群众增收路更宽旧址修缮一新，不仅留住了游客，也融入了当地群众的日常生活。张奶奶笑着说：“以前都在家里歇着，现在这里修好了，有空就过来坐坐，跟老姐妹聊聊天，比过去舒心多了。”与此同时，红色旅游的发展还给群众带来了实实在在的收入。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。

C | ”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。首先，购房者心态已发生根本性转变。2023年红色旧址修缮后，来旅游的人越来越多，从小深受红色文化熏陶的熊天星便主动当起义务导游，顺便推销小布蜂蜜、小布岩茶等土特产，“我已经坚持了将近三年，生意好的时候一个月能赚上千元。”门口的路修好了，以前的荒地变成了供村民休闲娱乐的荷花池。

D | 红色旧址不再是尘封的记忆，而是与居民生活融为一体，成为既能传承革命精神、又可带动增收致富的鲜活载体。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。

E | 事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。

F | 数字赋能添活力，红色文旅增魅力在保护红色旧址的同时，小布镇积极探索“数字+红色文旅”新路径。而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。投入中央彩票公益金300万元，配套投资2000万元，新建无线电侦察台体验馆，在中国工农红军第一部无线电侦察台旧址内实施数字文旅项目，运用VR、AR、MR等前沿技术，打造沉浸式红色剧场秀，立体还原当年红军战斗生活的真实场景。

G | 游客能以第一视角“穿越”到烽火连天的革命年代，身临其境感悟红色精神，红色教育的感染力得到全新突破。这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。来此旅游的何先生在参观后感慨：“走访了很多红色文化旧址，感觉这里的红色文化保存得很好，旅游体验特别棒，我会介绍更多人来小布镇旅游。国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。”数字技术的赋能，让红色历史从书本中“走”出来，从旧址中“活”起来，吸引了更多年轻人和外地游客慕名而来，小布镇的红色旅游品牌愈加响亮。从苏区中央局遗址文化公园到无线电侦察台体验馆，中央专项彩票公益金串点成线，让小布镇红色旧址群焕然一新，“红色+研学培训”“红色+休闲康养”等多元业态蓬勃发展，全域旅游格局加速成型。

H | 中央专项彩票公益金不仅让红色资源“活起来”、乡村产业“旺起来”、群众腰包“鼓起来”，更为革命老区探索出一条公益赋能、红旅撬动、全域振兴的发展新路，为赋能乡村振兴、推动共同富裕持续贡献公益力量。

I | 国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。商业地产同样不容乐观。仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。

J | 一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。

K | 同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。

L | 有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。在风险面前，低价已失去吸引力。 8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。